Filtro telefónico
Del filtro telefónico al comprador identificado
El proceso de cualificación profesional en inversión hotelera off-market
Fundamentos
Por qué una llamada no es suficiente
En el mercado hotelero off-market, el interés verbal expresado durante una llamada telefónica inicial no constituye un compromiso real de compra. Muchos contactos muestran curiosidad genuina por el producto, pero carecen de la capacidad financiera, estructura empresarial o determinación necesaria para materializar una operación.
La primera llamada sirve exclusivamente para detectar un interés básico y establecer el primer contacto humano. Sin embargo, permitir que cualquier persona que haya mostrado interés telefónico acceda directamente a información confidencial de activos supone un riesgo inaceptable para nuestros propietarios y para la reputación de Invest Inmo Olaya.
El email con formulario de identificación representa el verdadero primer filtro profesional del proceso comercial, separando compradores potenciales reales de simples interesados sin capacidad de ejecución.
El formulario como acto de identificación formal
No es burocracia
Es un mecanismo de protección profesional del proceso off-market y de los intereses del propietario
Es identificación
Establece formalmente quién es el interlocutor, su estructura de compra y su capacidad real de inversión
Es señal de seriedad
Un comprador profesional entiende y acepta este paso como estándar del mercado hotelero confidencial
El formulario no debe presentarse nunca como un trámite administrativo molesto, sino como el paso natural y esperado en cualquier operación hotelera seria. Los compradores institucionales, family offices y operadores profesionales están completamente familiarizados con este protocolo y lo esperan como señal de profesionalidad por nuestra parte.
Información clave
Datos esenciales del formulario
Identificación del comprador
El formulario debe recoger información estructurada que permita evaluar la capacidad real del comprador y adaptar la selección de activos a su perfil específico. No se trata de recopilar datos por cumplir un protocolo, sino de entender exactamente con quién estamos tratando.
Cada campo tiene un propósito comercial directo: conocer la estructura de decisión evita malentender el proceso de compra, identificar el tipo de comprador determina qué activos son relevantes, y establecer presupuesto y zonas permite ahorrar tiempo presentando únicamente oportunidades viables.
Campos obligatorios
  • Nombre completo y empresa
  • CIF o identificación fiscal
  • Persona responsable de la decisión final
  • Tipo de comprador (física, empresa, fondo, family office, operador hotelero)
  • Tipología de activos buscados
  • Zonas geográficas de interés prioritario
  • Rango de presupuesto disponible
  • Aceptación expresa de firma de NDA para información detallada
Por qué este paso protege el off-market
Protección del propietario
Los activos off-market son confidenciales por voluntad expresa del vendedor. Filtrar quién accede a esa información es proteger directamente sus intereses y mantener la discreción que nos ha confiado.
Reputación corporativa
Enviar información sensible a personas no cualificadas deteriora nuestra credibilidad ante propietarios actuales y futuros. El mercado hotelero es reducido y la reputación lo es todo.
Eficiencia del equipo
Dedicar tiempo comercial a personas sin capacidad real de compra supone un coste de oportunidad elevado. El formulario libera al equipo para enfocarse en compradores reales.
Control del proceso
Mantener trazabilidad de quién solicita qué activo y con qué perfil permite gestionar profesionalmente las expectativas y la cadencia de comunicación con cada lead.
Análisis
Señales claras que deja el formulario
La forma en que un contacto responde al envío del formulario revela inmediatamente su nivel real de interés y capacidad. Este comportamiento actúa como termómetro preciso de cualificación comercial.
Comprador serio
Rellena el formulario de forma completa, con datos corporativos verificables, presupuesto definido y criterios de búsqueda específicos. Responde en menos de 48 horas. Acepta expresamente la firma de NDA.
Comprador débil
Rellena campos básicos pero omite información sensible como presupuesto real o estructura de decisión. Tarda más de 72 horas en responder. Evita comprometerse con el NDA.
No comprador
Ignora completamente el email, solicita información sin rellenar el formulario, o manifiesta resistencia explícita a identificarse formalmente. En estos casos, el proceso debe detenerse de inmediato.
Proceso interno tras recibir el formulario
Análisis del perfil
Revisión detallada de la información proporcionada, verificación de coherencia entre tipo de comprador y presupuesto declarado, y evaluación de viabilidad comercial
Selección de activos
Identificación de oportunidades en cartera que coincidan con criterios declarados, priorización según disponibilidad y encaje con perfil del comprador
Envío controlado
Presentación inicial de opciones disponibles con información general (ubicación, tipología, características básicas) sin revelar datos sensibles ni identificar propiedades concretas

Importante: En esta fase todavía no se envía información detallada de ningún activo concreto. Se presentan opciones generales para validar el interés específico del comprador antes de avanzar al siguiente nivel de confidencialidad.
El NDA: solo cuando el cliente está listo
Secuencia correcta del proceso
El acuerdo de confidencialidad (NDA) no debe enviarse de forma generalizada ni anticipada. Su momento exacto es cuando el comprador, tras conocer las opciones generales disponibles, manifiesta interés concreto por un activo específico y solicita información detallada para evaluarlo.
Enviar el NDA antes de este momento genera fricción innecesaria y puede percibirse como excesivamente burocrático. Enviarlo después supone un riesgo de confidencialidad inaceptable. El timing es fundamental.
La regla operativa es clara: NDA solo cuando hay interés específico en un activo concreto y el comprador solicita acceso a información sensible como cifras financieras, contratos de gestión o detalles operativos confidenciales.
Protocolo interno
Frases clave para el equipo comercial
"Quien no se identifica, no avanza"
Principio fundamental del proceso. Sin identificación formal, el flujo comercial se detiene de forma inmediata y cortés.
"El formulario es un filtro, no un trámite"
Su propósito no es administrativo sino estratégico: separa compradores reales de curiosos y protege el off-market.
"No enviamos activos sin compromiso previo"
La información confidencial requiere siempre un acto previo de identificación y aceptación de protocolo de confidencialidad.
Estas frases deben interiorizarse como parte de la cultura comercial del equipo. No son argumentos de venta, sino principios operativos que definen cómo trabajamos y qué nivel de profesionalidad exigimos a nuestros interlocutores.
Resumen ejecutivo del proceso
Este paso marca la diferencia
El envío del formulario de identificación no es un obstáculo comercial, sino un mecanismo de cualificación profesional que eleva el nivel de toda la operación. Separa de forma clara y objetiva a compradores reales de simples interesados, protege los intereses del propietario y optimiza el tiempo del equipo comercial.
Un comprador profesional no solo acepta este paso, sino que lo espera y lo valora como señal de seriedad por nuestra parte. Aquellos que resisten o evitan identificarse formalmente revelan, con ese comportamiento, que no están preparados para operar en el mercado hotelero off-market.
Implementar este filtro de forma consistente refuerza nuestra reputación como intermediarios serios, protege la confidencialidad que nos confían los propietarios y asegura que dedicamos recursos comerciales exclusivamente a oportunidades reales de cierre.
Puntos clave del proceso
  • El formulario se envía después de la primera llamada de filtrado
  • Es obligatorio para avanzar en el proceso comercial
  • Identifica formalmente al comprador y sus criterios
  • Protege el off-market y la reputación corporativa
  • El comportamiento del lead ante el formulario revela su seriedad
  • Solo tras recibirlo se envían opciones generales de activos
  • El NDA se firma únicamente cuando hay interés específico en un activo concreto
  • Sin identificación previa, no hay acceso a información confidencial